전세 계약 갱신 청구권 행사 방법 기간 거절사유

📌 최종 수정일: 2025-08-25 ｜ 👀 카테고리: 부동산 ｜ 🕒 읽는 시간: 약 7분

전세계약갱신청구권 꼭 알아야 할 핵심 정리

🏠 서론: 내 집은 없어도, 내 권리는 지킬 수 있다

전세계약갱신청구권은 세입자가 기존 전세 계약을 한 차례 연장할 수 있는 권리입니다. 이를 행사하면 임대인은 보증금이나 월세를 5% 이내로만 인상할 수 있죠.

최근 전세 매물 부족과 가격 상승으로 인해 갱신청구권 행사 비율은 2021년 제도 시행 이후 최고치를 기록했습니다. 하지만 동시에 신규 계약 대비 갱신 계약의 ‘이중 가격’ 문제가 발생해 제도 개선 논의도 이어지고 있습니다.

🔑 1. 전세계약갱신청구권이란?

임차인이 임대차 기간 만료 시 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리로, 임차인의 주거 안정을 보장하기 위해 도입된 제도입니다.

• 📅 행사 시기: 임대차 기간 만료 6개월 전~2개월 전
• 🔁 행사 횟수: 총 1회
• ⏳ 갱신 기간: 2년
• 💰 조건: 임대료·보증금은 직전 계약 대비 5% 이내 증감

📝 2. 행사 방법과 절차

• 구두, 문자, 이메일 모두 가능
• 분쟁 방지를 위해 내용증명 우편 권장
• 기한을 넘기면 청구권 행사 불가 → 반드시 6~2개월 전 확인!

✅ 꿀팁: 문자나 카톡도 증거가 되지만, 내용증명이 가장 안전합니다.

 

 

🚫 3. 임대인의 거절 사유

정당한 사유가 있을 경우 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.

• 임차인의 차임(월세) 2기 이상 연체
• 거짓이나 부정한 방법으로 임차
• 서로 합의 후 임대인이 보상 제공
• 무단 전대 또는 주택 파손
• 주택 멸실, 철거·재건축 필요
• 임대인(또는 직계 가족)의 실거주
• 임차인의 중대한 의무 위반

⚖️ 4. 허위 거절 시 손해배상

임대인이 “실거주”를 이유로 거절했지만 실제로는 제3자에게 임대한 경우, 임차인은 손해배상 청구가 가능합니다.

💰 손해배상액 =
- 월차임 3개월분, 또는
- (임대인이 얻은 이익 - 갱신 거절 당시 월차임) × 24개월
중 더 큰 금액으로 산정됩니다.

🔄 5. 묵시적 갱신과의 차이

묵시적 갱신은 임대인·임차인이 계약 만료 전 별도 통지 없이 자동으로 계약이 연장되는 것을 말합니다. 묵시적 갱신 이후에도 계약갱신청구권 행사 가능합니다.

🧾 6. 중도 해지 규정

• 갱신 후에도 임차인은 언제든 해지 통보 가능
• 효력은 통보일로부터 3개월 후 발생
• 중개수수료(복비)는 임차인 부담 없음

✅ 7. 요약 체크리스트

계약 만료일 6개월 전부터 확인

갱신 요청은 반드시 기록 남기기

임대료 인상은 5% 이내 확인

임대인의 거절 사유가 정당한지 검토

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 계약갱신청구권은 몇 번 행사할 수 있나요?

총 1회만 가능합니다. 이후는 신규 계약 협의가 필요합니다.

Q2. 문자로 요청해도 효력이 있나요?

네, 인정됩니다. 하지만 가장 안전한 방법은 내용증명입니다.

Q3. 집주인이 실거주라며 거절했는데 실제로는 안 살면?

손해배상 청구 가능하며, 전입신고·공과금 납부 기록 등으로 증거 확보가 가능합니다.

Q4. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 어떻게 다른가요?

묵시적 갱신은 자동 연장이고, 계약갱신청구권은 임차인의 권리 행사에 따른 연장입니다. 둘은 별개이며, 묵시적 갱신 후에도 청구권 사용이 가능합니다.

🔚 결론: 권리를 아는 것이 진짜 보호다

전세계약갱신청구권은 세입자의 주거 안정을 위한 핵심 제도입니다. 조건과 절차를 정확히 알고 행사한다면, 불필요한 분쟁을 줄이고 권리를 지킬 수 있습니다.

🏡 집은 빌려 사더라도, 권리는 스스로 지킬 수 있습니다!

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